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Jornal de Negócios Imobiliários, 30 de Abril de 2008 - O grande incremento de preços de terrenos nos principais mercados de real estate no Brasil pode ser explicado por uma crucial característica estrutural que rege transações desse tipo de ativo. Dentre os fatores conjunturais, destacamos o crescimento da capacidade de pagamento de variados estratos do mercado de real estate residencial em decorrência da expansão das linhas de crédito para aquisição, do alongamento dos prazos para pagamento do financiamento e, por último, mas não menos importante, da redução das taxas de juros associadas a essas operações de crédito imobiliário.
Esse conjunto de fatores tem provocado o aquecimento da demanda por novos empreendimentos habitacionais em escala nacional, o que pressiona a procura por áreas para o desenvolvimento de novos negócios de real estate residencial.
A característica estrutural que funciona como um eficiente propulsor de incrementos de preços quando ocorre expansão da demanda por novas áreas para desenvolvimento imobiliário é, justamente, a não elasticidade da oferta, ou em outros termos: não se pode "produzir" mais terrenos para atender ao crescimento da procura por esse ativo e re-equilibrar a relação entre oferta e demanda. A "produção artificial" de áreas para implantação de novos empreendimentos de real estate implica a substituição, ou transferência, do uso de edificações preexistentes em regiões urbanas sedimentadas, ou já densamente ocupadas e com baixa disponibilidade de terrenos e que em geral são as áreas preferenciais para os novos negócios. Nesse caso, é pressuposto também que a região não se encontre em processo de deterioração urbanística.
Todavia, a substituição, ou transferência, necessária para "criação" do terreno acarreta, além dos custos diretos de operacionalização da substituição, custos agregados relativos não só ao poder de barganha que o proprietário do real estate existente no terreno passa a deter numa situação desse tipo, mas também à inconveniência natural do deslocamento a que estará sujeito.
Especula-se que nas cidades cujos mercados estão entre os mais aquecidos, os preços dos terrenos cresceram 40% nos últimos meses. Com efeito, foi noticiada na grande mídia uma transação envolvendo uma ampla área localizada numa das principais regiões de negócios de São Paulo, que alcançou incríveis R$ 25 mil por metro quadrado. A validação do investimento em edifícios de escritórios para locação a partir de tal custo de terreno exigirá a prática de preços de aluguéis da ordem de R$ 300 por metro quadrado de área privativa, quase três vezes as médias de valores praticados em alguns dos empreendimentos classe AAA da região.
Diante desse cenário, também é eloqüente o resultado do último leilão de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da operação urbana Água Espraiada, no qual cada título entrou no leilão com o valor de R$ 460 e, ao final, foi negociado todo o lote ofertado a R$ 1.100, significando um ágio de cerca de 140%. |
