O Estado de S. Paulo, 17 de janeiro de 2010 - A perspectiva de crescimento econômico do Rio com investimentos de mais de R$ 100 bilhões anunciados nos últimos dois anos e a realização da Copa do Mundo de 2014 e da Olimpíada de 2016 estão aumentando a escassez de escritórios no centro financeiro da capital fluminense. Operadores do mercado imobiliário estimam que apenas 2% das salas do centro do Rio estão vazias, mesmo com novos empreendimentos. Com isso, os preços dispararam e alugar um escritório na região pode custar mais do que uma sala na Av. Paulista, onde a taxa de vacância gira em torno de 7%. A tendência de aumento da procura atrai investidores para o Rio. Um estudo da empresa de consultoria do setor imobiliário Biswanger Brazil mostrou que o estoque de imóveis comerciais em edifícios de classe A no Rio mais do que dobrou entre 2000 e 2009, quando chegou a 750 mil metros quadrados. Quase 60% desse espaço está no centro, mas ainda não satisfaz a demanda. O aluguel do metro quadrado na região, que era de R$ 60 em 2004, já chega a R$ 140. E as empresas estão dispostas a pagar. Embora seja bastante adensado, faltam edifícios de alto padrão no centro. A maioria dos prédios são antigos, com muitos donos de salas ou andares, o que dificulta a compra de incorporadoras para modernização, o chamado retrofit. Os poucos modernos que viraram referência, como o Austregésilo de Athayde, onde fica a sede do banco Opportunity, o Rio Metropolitan, onde o IBGE tem instalações, e o RB1, na Av. Rio Branco, não têm um metro quadrado sequer disponível. Para complicar, a maioria dos empreendimentos surgidos nos últimos anos foram ocupados pela Petrobrás. Depois de alugar os 36 andares da Torre Almirante, arranha-céu erguido no fim de 2004 na Av. Graça Aranha, a estatal ficou também com os 15,5 mil metros quadrados do Edifício Castelo, que foi modernizado mantendo os traços art-déco originais. No ano passado, ocupou quase toda primeira das duas torres gêmeas Ventura, na Av. Chile, deixando apenas três andares para o BNDES. Na tentativa de reunir em poucos imóveis sua estrutura, a Petrobrás já contratou o aluguel de prédios que ainda não saíram do chão. Vai ocupar os quatro blocos de um complexo em construção na Rua do Senado. O aluguel mensal de um desses novos edifícios, chamados Triple A, é de cerca de R$ 2,5 milhões.
Com retorno tão atraente, investidores estão em busca de terrenos no centro. A paulista Vision Brazil Investments uniu pequenos lotes para formar o terreno de 1,5 mil metros quadrados na Av. Presidente Vargas, onde ergue, com a Razão Engenharia, um edifício de 16 andares. As empresas investem R$ 100 milhões em busca do retorno do aluguel estimado em R$ 2 milhões, mas antes da conclusão da obra têm sido assediadas por fundos de pensão que querem comprar o prédio.
"O centro do Rio tem uma limitação física muito clara, o que torna a região muito atraente para o investidor. Tem transporte público, metrô, infraestrutura e acesso fácil a todas as regiões da cidade. Diferente de São Paulo, o centro do Rio está consolidado como núcleo financeiro e a tendência é concentrar mais", diz Rodrigo Abbud, sócio-diretor da Vision Brazil.
Segundo Abbud, uma das grandes empresas que negocia espaço no seu prédio está na Barra da Tijuca, área de expansão imobiliária da cidade que foi a saída para companhias como Shell e Amil. No entanto, a distância, os congestionamentos e a falta de transporte criam dificuldades. Outras empresas, como a Vale, tentaram a zona sul, mas esbarraram em limitações de uso dos imóveis na região, muito adensada. A vacância para imóveis comerciais ali é ainda mais baixa: 1,2%.
Em busca de uma alternativa no centro, a Eletrobrás cogita erguer sua nova sede de 14 andares na Lapa, mas enfrenta a resistência dos que temem descaracterizar a paisagem dos Arcos. Para dar vazão à expansão imobiliária da região, o prefeito Eduardo Paes (PMDB) aposta na revitalização da zona portuária. Ele criou este mês a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio (Cdurp), que foi capitalizada com os chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs).
Os títulos serão vendidos em leilões, a partir de setembro, a investidores que quiserem adquirir antes as licenças para construções acima dos gabaritos originais. A prefeitura espera arrecadar R$ 2,57 bilhões, que serão revertidos em obras de reurbanização. Além de uma área de lazer, Paes quer atrair arranha-céus e dar vida diurna a uma zona degradada às margens da Baía de Guanabara. Para a missão, escalou o engenheiro Jorge Arraes, ex-diretor de Participações Imobiliárias do Funcef, para presidir a Cdurp.
O modelo foi inspirado no adotado pela Prefeitura de São Paulo para as operações urbanas das Avenidas Água Espraiada e Faria Lima. Paes quer repetir o feito. "É a aposta que estou fazendo. Com esse calendário que o Rio tem e a demanda por prédios comerciais no centro, não tenho dúvidas de que a região vai explodir."
