Revista Vida Imobiliária, 13ª Edição - Fevereiro de 2010 - O segmento da construção de condomínios de galpões industriais está em franca ascensão no Brasil. Diversos projetos foram lançados e outros tantos estão por vir.
Para Guilherme Rossi, presidente da GR Properties, a falta de investimentos em novos empreendimentos e o aumento do consumo no País nos últimos anos transformou o setor de condomínios industriais no novo foco de investidores e construtoras.
Na região do Rodoanel, na Grande São Paulo, a mais almejada pelas empresas, há disputa pelos últimos terrenos disponíveis. Segundo dados da consultoria imobiliária CB Richard Ellis, de 2007 para 2008, a oferta desses imóveis dobrou, mas, mesmo assim, a vacância continuou baixa. “Nesses últimos anos, principalmente devido ao incremento de logística, esses imóveis sempre possuíram demanda. Nossa vacância é baixíssima, em torno de 2% a 5%. Há uma ocupação muito grande, e com essa demanda, acaba havendo pouca vacância”, diz Eduardo Velloso Corbett, diretor da área industrial da Colliers São Paulo.
A perspectiva para 2010, de acordo com Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog, é de um ano em que a demanda será muito forte, resultado automático da economia brasileira. “Cresce a economia, cresce a indústria, e por conseqüência, a busca por novos espaços. Vemos o mercado de forma bastante positiva. É a primeira vez que os investidores estão acreditando nesse mercado. A demanda é muito forte e ainda são poucos os investidores que conhecem esse setor, pois para investir nesse segmento é preciso conhecimento, já que é um mercado muito específico”.
A previsão é de que seja gerado, em um raio de até 100 km em torno da cidade de São Paulo, um estoque de 60 mil m² de novos condomínios, mas Simone acredita que esse novo estoque, apesar de considerável, não será suficiente para atender a demanda de 2010, o que pode causar uma valorização do aluguel ou atraso no projeto de algumas empresas.
Recuperação pós-crise
Depois de um período de retração em decorrência da crise financeira, é retomada gradualmente a cobiça por esse mercado, e muitos projetos começam a sair do papel.
“O ano passado foi relativamente complicado. Naquele momento ninguém estava disposto a arriscar milhões em um imóvel industrial. A falta de perspectiva gerou uma insegurança para os proprietários e sentimos uma pequena queda nos valores de locação, mas bem suaves. Os negócios melhoraram principalmente no início do segundo semestre. O ano de 2009 estava assustador, mas no final do ano foi surpreendente, de forma bem positiva, e atingimos nossos objetivos em função disso”, conta Simone.
Segundo Corbett, a demanda, que não diminuiu com a crise, continua. “Os negócios estão acontecendo, as empresas voltaram a negociar na ponta do lápis, mas os preços não baixaram. A crise pode ter afetado em termos de ritmo, mas não parou. Durante a época de crise os valores não baixaram, pelo contrário, no segundo semestre, em função do valor de construção e de terrenos bem localizados, os valores voltaram a subir, não tão rápido quanto estavam, mas há uma tendência de subida dos valores de locação”.
Para Mário Sergio Gurgueira, diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield, a demanda encolheu durante o ano de 2009 pelo medo causado pela crise financeira, apesar do Brasil ter passado por ela bem melhor do que outros países. “Mesmo assim houve uma diminuição da atividade, que impactou diretamente na cadeia produtiva e de distribuição. Consequentemente, a demanda por espaço reduziu, mas paralelamente, essas empresas nos consultaram e estão planejando ações futuras, ou seja, existe uma expectativa de melhora no mercado bastante clara e visível no nosso dia-a-dia”.
De acordo com Simone, no ano passado, mesmo com um ano de crise, houve um aumento de cerca de 70% de novos investidores no mercado de imóveis industriais.
Principais localizações continuam sendo Rio e SP
Os centros de distribuição no Brasil concentram-se especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Na região de São Paulo, com a ampliação do Rodoanel, surgirão novas áreas para os centros de distribuição, concentrados atualmente nas regiões de Alphaville, Campinas, Osasco, Guarulhos e Jundiaí, que hoje abrigam cerca de 60% dos empreendimentos. “Deve haver um crescimento para as rodovias Régis Bittencourt e Raposo Tavares. Antes da legislação do trânsito de caminhões em São Paulo, muitos centros de distribuição preferiam se instalar nas rodovias Bandeirantes ou Anhanguera, a 50 km antes do Rodoanel, por que ficavam mais próximas da saída para o sul e não teriam que passar por São Paulo. Na hora em que o Rodoanel estiver pronto será tudo diferente, porque estará longe da zona leste e irá influenciar as novas marginais”, afirma Celso Parisi, Gestor de Investimentos da Parisi Invest, que acredita que os crescentes incentivos fiscais na Grande São Paulo irão interferir na localização dos futuros centros de distribuição e indústrias.
Em São Paulo há muita demanda, mas a oferta não é proporcional, em função do elevado custo dos terrenos. Há poucas oportunidades de áreas utilizadas para este fim próximas à capital, o que gera um movimento no mercado de distanciamento cada vez maior da Grande São Paulo. “Como conseqüência há uma evolução de valores, que desde 2008 e 2009 comparativamente, teve pequeno aumento médio, quase imperceptível, porque apesar de não haver demanda bastante consistente, a movimentação da atividade logística ficou aquém do que se esperava e não impulsionou os valores para cima”, avalia Gurgueira.
Segundo o executivo, no Rio de Janeiro ocorre o inverso, a demanda é mais restrita, mas pela pouca oferta, os preços tiveram um incremento em 2009, que não chega a ser tão sentido. Curitiba também teve um aumento um pouco maior pela falta de galpões de boa qualidade. “A cidade ainda tem terrenos que podem ser utilizados para essa finalidade, mas o mercado local até agora não produziu nada que possa ser classificado como de ótima qualidade, são poucas as construções feitas nesse padrão. Como o mercado em geral tem uma qualidade média de construção, um pouco pobre, a média geral é puxada para baixo”.
Eduardo Velloso Corbett diz que hoje começa a haver uma movimentação significativa na região do Porto do Suape (PE) e Manaus (AM).
A falta de infraestrutura dificulta o setor, que não atingiu a maturidade
O mercado de galpões industriais e logísticos ainda é jovem no Brasil, existe há aproximadamente 10 anos. “O mercado brasileiro é novo para tudo, estamos nos profissionalizando em todos os segmentos. A tendência é nos profissionalizarmos cada vez mais e fazermos imóveis de ponta, como já vem acontecendo nos imóveis industriais. Os condomínios industriais novos são os “tops” de venda da construção e isso é uma exigência das multinacionais brasileiras de primeira linha. A tendência é fazer imóveis com qualidade, durabilidade e uma maior profissionalização do setor”, diz Simone Santos.
Para Mário Sergio Gurgueira estamos longe de ser um mercado maduro devido à falta de infraestrutura. “Os Estados Unidos, por exemplo, tem uma estrutura ferroviária e rodoviária muito melhor que a nossa. Devemos amadurecer em breve, mas para isso precisamos de muito investimento, não só em termos de infraestrutura do produto, mas também amadurecer o mercado de investimento nesse segmento, pois ainda temos uma influência forte da lei do inquilinato, que prejudica um pouco o mercado”.
O executivo diz que há uma discrepância muito grande nos valores. “À medida que tivermos mais infraestrutura, melhores condições de transporte, certamente os valores dos terrenos terão números mais equilibrados e teremos menos discrepância no valor de locação”.
Atualmente um imóvel nesse segmento está sendo locado por valores entre R$ 17 e R$ 25/m² e vendido por cerca de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil/m², de acordo com Corbett. “A tendência é, claramente, de elevação nos valores de aluguel, a qual vai depender da atividade econômica do Brasil”, comenta Gurgueira.
Maílson Hykavei, Sócio-diretor da FinPlan, diz que a estrutura dos portos, rodovias, ferrovias e aeroportos precisará ser intensamente reformulada, o que demanda muito investimento. “A alteração modal rodoviário integrado com ferroviário vai gerar a necessidade de investimento em vários locais que estão estrategicamente posicionados para atender a integração dos modais. Os portos brasileiros também terão que se integrar a essa logística voltada ao modal rodoviário, ter toda a logística integrada”.
A febre do built to suit
A cidade de São Paulo possui apenas dois milhões de metros quadrados, em um raio de até 100 km da capital, de galpões. O estoque é baixo, por isso, um recurso utilizado por algumas empresas é a construção sob encomenda, denominada built to suit. O modelo surgiu como tendência mundial em 2004, pois as empresas, ao invés de utilizarem seus recursos nas instalações, ou seja, no imóvel, preferiam destinar o capital para os negócios. “Os clientes fazem imóveis sob encomenda para que atendam às suas necessidades, em termos de localização, especificação e acabamentos. Às vezes, as empresas não tem o tempo para esperar um imóvel, pois há uma necessidade imediata, por isso o built to suit acaba sendo uma solução melhor”, explica o diretor da área industrial da Colliers São Paulo.
Para Rafael Camargo, Diretor da Binswanger Brazil, o mercado industrial está em franco desenvolvimento, mas possui carência de espaços com boa qualificação. “Por isso, há a “febre” do built to suit, já que as empresas não conseguem identificar imóveis com condições mínimas que atendam suas necessidades. Acho que essa tendência deve ser o grande motor da economia”.
O mercado imobiliário industrial, até os anos 90, foi construído para uso próprio, diferentemente do mercado comercial, que normalmente fazia imóveis para locação. Por isso, sempre houve uma carência nesse segmento. “Quando existiam imóveis disponíveis, eram obsoletos, em termos de características ou requisitos técnicos adequados para as atividades mais atualizadas, como pé direito baixo, pouco espaçamento dos pilares, ausência de docas, pisos nivelados e telhados de cimento amianto, que hoje é proibido pelo fato de ser cancerígeno. Enfim, características que uma multinacional não aceita”, explica Corbett.
