Brasil Econômico, 26 de Agosto de 2010 - O Rio hoje é Manhattan. A frase, direta e incisiva, não deixa dúvidas do que Rafael Camargo, diretor da consultoria imobiliária Binswanger Brazil, pensa do mercado imobiliário corporativo do Rio de Janeiro. A opinião é embasada: espremida entre o mar e as montanhas, a cidade possui, segundo diversos estudos, um dos metros quadrados comerciais mais caros das Américas, superando São Paulo e se aproximando da área mais nobre de Nova York.
O aluguel mensal está em R$ 160 o metro quadrado de escritórios de alto padrão, acima dos R$ 120 cobrados, em média, em São Paulo. Para a compra, os preços já se aproximam de R$ 20 mil o m².
Com a retomada econômica da cidade, o mercado tende a continuar aquecido nos próximos anos, mesmo com projetos como o Porto Maravilha, que deve ser o principal legado dos Jogos Olímpicos de 2016, saindo do papel. "Acreditamos que o processo de revitalização do porto trará uma nova área para empreendimentos na cidade, mas o problema é que, até estes projetos virarem realidade, os preços continuarão em um patamar elevado e subindo", disse Camargo.
Ele lembra que, se em 2010 o mercado paulista deve ganhar cerca de 300 mil metros quadrados de escritórios, o Rio não terá nem um terço disso. "A situação chega a ser preocupante, pois grandes empresas começam a escolher outras cidades para construir suas sedes, afinal são plantas para as quais não há nenhuma área no Rio", afirmou, acreditando que os preços no mercado paulista caminham para a estabilidade, enquanto o Rio segue por outro caminho.
Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer no Brasil, sente isso no caixa de sua empresa, um dos maiores fundos imobiliários do mundo. Após ganhar um bom retorno com a venda do Ventura Tower, no centro do Rio - a empresa investiu cerca de R$ 500 milhões na construção e vendeu as duas torres, juntas, por algo próximo a R$ 1,1 bilhão - anunciou o primeiro grande projeto para a zona portuária, dando um grande incremento de credibilidade para o projeto olímpico de revitalização da área. Comprou a área do antigo Moinho Marilu para construir no local um sofisticado edifício de 20 andares, sendo 18 de escritórios de Port Corporate.
"O mercado do Rio tem uma dinâmica diferente, não é como o paulista, que têm novas áreas pan explorar: primeiro foi o centro, depois a Paulista, a Faria Lima e agora a Berrini. No Rio, a atividade ainda está concentrada no centro. A Barra, muito longe, não é opção para um grande número de empresas", disse, lembrando que, além disso, cada vez mais a cidade tem atraído investidores interessados em alocar investimentos de longo prazo para a área.
Ele lembra que, além da expansão para a zona portuária e para o fim da avenida Presidente Vargas, o mercado carioca deve esquentar com o retrofit - a renovação de prédios antigos. "O Rio tem apenas 2,5 milhões de metros quadrados de escritórios. A medida que grandes empreendimentos com o Ventura surgem, as empresas maiores abandonam antigas sedes. Nessa hora, há a oportunidade de modernizar o empreendimento, que pode em pouco tempo atrair não apenas empresas de porte menor, mas mesmo as grandes firmas", disse o executivo, que também já tem obras de renovação em prédios de escritórios na cidade.
A SIG Engenharia sentiu o aquecimento do mercado no empreendimento Rio Office Tower, empreendimento "triple A" que a empresa levanta, com responsabilidade ambiental, na avenida Presidente Vargas, em parceria com a Vision Brazil e a Razão Engenharia. "O prédio deve ser entregue em maio de 2011, mas estamos concluindo sua venda. Nossa intenção inicial era construir o prédio para alugar, mas a pressão por compra está muito grande", esclarece o sócio diretor da empresa, Otávio Grimberg. Segundo ele, o martelo será batido por valores semelhantes aos pagos pela última torre Ventura: R$ 19.300 o metro quadrado.
Segundo ele, o mercado está exigindo cada vez mais imóveis de alto padrão e com maior consciência ecológica, o que encarece a obra - no caso em 14% -, mas barateia a manutenção dos edifícios e, principalmente permite que as empresas assumam uma postura verde mais efetiva. Para encurtar seu tempo de obra, a SIG Engenharia, adotou um método não usual no prédio: a construção simultânea da fundação e estrutura superior - por meio de perfis metálicos provisórios. Apesar de ser um pouco mais caro, vai reduzir o tempo de obra em quatro meses. O prédio de 25 mil metros quadrados levará apenas um ano e meio para ser finalizado.
Roberto Kauffmann, presidente do Sinduscon-Rio, a região do Porto, revitalizada, tem tudo para atender a demanda reprimida na cidade por escritórios de alto padrão. Para ele, a fórmula dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), que segundo a prefeitura poderão levantar até R$ 2,5 bilhões, que serão reinvestidos no Porto garantirão a contrapartida pública para a revitalização da região. Hoje o local já tem diversas obras em andamento e tem R$ 35 bilhões do FGTS disponíveis para empreendimentos, como a demolição do Elevado da Perimetral, que será substituído por um túnel, garantindo melhor integração.da região como mar. "Com esse modelo, que já deu certo em São Paulo, a região poderá ganhar prédios de até 50 andares. Vai ser um gol de placa", enfatizou.
Ele lembra que outras obras que já estão começando na região, como novo sistema de transporte leve sobre trilhos (bondes) e a futura Vila da Mídia e Vila dos Árbitros das Olimpíadas de 2016 - que depois serão vendidos como apartamentos -, garantirão o sucesso da revitalização do local, que é muito próximo do centro e conta com relativa infraestrutura, que deverá ser aperfeiçoada. "Embora o mercado dependa das condições e da velocidade das obras públicas, estou otimista com o que está surgindo", disse.
BARRA SEGUE VALORIZADA
Kauffmann lembrou que a expansão corporativa da Barra, que havia se intensifica do nos últimos anos, continuará, mas o enfoque será diferente. 'Uma empresa precisa de algumas característica para se instalar na Barra. Grandes empresas ainda buscarão o centro do Rio", disse. Mas até os empreendimentos da região vivem um momento de valorização. A Odebrecht Realizações Imobiliárias, SIG, Performance e Mar lançaram um empreendimento corporativo na Barra da Tijuca em dezembro de 2009, o Dimension Office & Park, que vendeu 80% das suas quase 900 salas no primeiro mês - foram 30% das unidades no primeiro dia. Por conta desse sucesso, as empresas vão lançar um outro projeto ao lado deste, mas, ao invés de R$ 7.200 pelo metro quadrado, o novo prédio será vendido por R$ 8.500 o metro quadrado, uma valorização de 18% em menos de um ano.
Em dezembro de 2009, a CHL lançou e vendeu todas as unidades do Via Parque Comfort Working, que será construído em uma área de quase 16 mil metros quadrados, junto ao shopping que possui na região. A expansão terá até 232 salas comerciais de 25 meros quadrados a 89 metros quadrados, que podem ser lineares e dúplex, espaços de até 1.400 metros quadrados e estará diretamente ligadas a todos os serviços do Via Parque. Já a NEP Incorporadora está explorando outra faceta do crescimento do Rio, os negócios com o petróleo e o pré-sal. A empresa está construindo apart hotéis nas cidades que funcionam como offshore e na Baixada Fluminense, onde está a Refinaria Duque de Caxias. Em cerca de três meses, entre novembro do ano passado e fevereiro de 2010, 100% das 555 unidades oferecidas foram vendidas.
