Valor Econômico, 12 de Julho de 2010 - A forte demanda do investidor por fundos imobiliários, que trouxe de volta ao mercado grande bancos como Citibank, Bradesco, Santander e Caixa, atraem mais um estreante.
Depois do Morgan Stanley, que está com uma oferta na praça, é a vez do Fator. O banco já se prepara para dar início à distribuição de seu primeiro fundo imobiliário, o Fator Verita, voltado para a compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e debêntures, entre outros. Além dessa carteira, outras duas ofertas já conhecidas no mercado devem começar em breve: as dos fundos West Plaza e Hotel Maxinvest, ambos administrados pelo Banco Ourinvest. No site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), as ofertas em análise somam R$ 1,250 bilhão, das quais R$ 110,770 milhões são apenas dessas três operações. A maior das três ofertas é a do Fator. A emissão pode chegar a R$ 100 milhões em cotas com valor unitário de R$ 1,00. A aplicação mínima, contudo, é de R$ 20 mil, segundo a minuta do prospecto arquivada na CVM. O fundo tem prazo de 12 anos e deverá distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos rendimentos auferidos semestralmente, em junho e dezembro. A rentabilidade-alvo da carteira é a variação do IGP-M mais 8% ao ano. A carteira terá suas cotas negociadas em bolsa. A taxa de administração será de 1,5% ao ano, no primeiro ano do fundo, e de 1% após esse período. Outro que prepara sua estreia no segmento é o BTG Pactual. O banco já protocolou na CVM oferta de R$ 10 mil de um fundo que também tem como foco recebíveis imobiliários. Segundo fontes do mercado, a operação pode chegar a R$ 1 bilhão. Nesta semana, está previsto para vir a mercado a 10ª emissão de cotas do fundo imobiliário West Plaza, lançado em 2008. Os recursos serão usados na expansão do shopping que leva mesmo nome localizado na zona Oeste de São Paulo e que conta com 235 lojas. O objetivo é construir sete salas de cinema de última geração, para se diferenciar em relação à concorrência. Serão ofertadas 30.339 cotas, sendo que cada uma delas terá custo de R$ 100,00, o que significa uma operação total de R$ 3,033 milhões. O período de reserva começa no dia 15. Os atuais cotistas terão direito de preferência na aquisição das novas cotas e, nesse caso, o prazo se encerra no dia 28. O encerramento da oferta, no entanto, está previsto para janeiro de 2011, mas pode terminar antes caso a demanda atinja o total ofertado. A taxa de administração é de 0,25% ao ano. Segundo o prospecto da operação, o projeto de expansão prevê a construção de sete salas de cinema do tipo "stadium", sendo duas delas VIPs e uma com tecnologia XD (Extreme Digital). Com o cinema, a expectativa dos administradores do West Plaza é aumentar o fluxo e as vendas adicionais nos fins de semana e no horário noturno, além de estimular as vendas na área de alimentação. Outra função importante desempenhada por um bom complexo de cinemas é gerar receita de estacionamento, ressalta o prospecto. Observado o comportamento dos números do estacionamento em outros shoppings administrados pela Brookfield, responsável pelo West Plaza, a receita estimada com estacionamento poderá crescer 20% já no primeiro ano de operação do novo cinema e pelo menos outros 15% no período subsequente, afirma o documento. O prospecto da oferta diz ainda que o eventual retorno do consumidor que busca o lazer aumenta o tráfego interno e poderá ser uma arma importante no trabalho de redução das áreas vagas. Essa redução é estimada em 40% já no primeiro ano de operação do cinema, diz o documento. Já no caso do Hotel Maxinvest, esta será a 12ª emissão do fundo que aplica em flats e que foi lançado em 2008. Serão ofertadas 59.516 cotas, com valor unitário de R$ 130,00, o que significa um total R$ 7,737 milhões. Os recursos levantados com a emissão serão usados na aquisição de 76 unidades do imóvel Howard Johnson Faria Lima, localizado na zona Oeste de São Paulo. O prazo de reserva começará em 11 de agosto. Os atuais cotistas poderão exercer o direito de preferência. O encerramento está previsto para 11 de fevereiro de 2011, mas pode terminar antes conforme a demanda. A taxa de administração do cobrada pelo fundo é de 0,52% ao ano.
Um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários é o fato de a rentabilidade dessas aplicações ser isenta de imposto de renda para pessoa física. Mas isso só vale se o investidor não tiver mais de 10% das cotas do fundo. Vale lembrar que, apesar do lastro em imóveis, esses fundos são considerados aplicações de renda variável. Isso porque essas carteiras têm dois componentes de ganhos: a variação das cotas e o rendimento distribuído originado de receitas de aluguel.
Como são fundos fechados, não há resgate das cotas. O cotista as vende a terceiros no mercado secundário, como no caso das ações de companhias abertas, por exemplo. O resultado da maior procura por parte dos investidores interessados na renda tem sido a valorização das cotas.
