O Globo, 23 de novembro de 2009 - O IGP-M de doze meses está acumulando quedas em torno de 1%, mas os aluguéis que vencem agora não estão caindo. Há casos de inquilinos que, diante da negativa do proprietário em conceder a redução, ao cabo de um ano de contrato, acabam desistindo, para evitar problemas na renegociação futura. E há casos, digamos, perdidos: os dos contratos que já preveem a manutenção do valor do aluguel em caso de queda do IGP-M. No acumulado dos últimos 12 meses terminados em outubro, o índice - que indexa a maioria das locações - registrou queda de 1,3%. As previsões para 2009 são de uma deflação próxima de 1%. O cenário atual, dizem especialistas, seria uma questão de desequilíbrio da lei de oferta e procura. A Administradora Apsa, uma das maiores do Rio, é uma das que registra em contrato a manutenção do valor do aluguel em caso de queda do indexador. A medida, segundo o gerente-geral de imóveis da empresa, Rogério Quintanilha, serviria para resguardar as partes: - Ao contrário do perfil idealizado pelo inquilino, 90% dos locatários de imóveis residenciais são pessoas que precisam daquela renda para compor seu orçamento. É um investimento como outro qualquer e, portanto, espera-se um retorno dele.
Em contrapartida, destaca Quintanilha, uma eventual negociação malsucedida pode abalar a relação e levar o proprietário do imóvel a rescindir o contrato no futuro, prejudicando o inquilino.
- No panorama atual, quem mora numa casa ou apartamento alugado e pretende ou precisa se mudar para outro, dificilmente consegue arrumar um imóvel com o mesmo valor de aluguel. De outubro de 2008 até agora, a procura por locação cresceu 36,2%. A demanda, por sua vez, caiu 15%.
De qualquer forma, o diretor jurídico adjunto da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, condena a inclusão de cláusulas no contrato de aluguel que impeçam a redução do valor, em caso de recuo do índice. Segundo ele, esta prática não é comum entre as administradoras: - Cabe às partes conversarem para verificar se o valor do aluguel está compatível com a realidade do mercado. É uma solução eticamente mais confortável para ambos, onde o bom senso deve prevalecer.
O que tem acontecido, explica o advogado, é um consenso na manutenção do preço do aluguel. Da mesma forma que acontecia, recorda ele, quando, em anos anteriores, o IGP-M atingia patamares muito elevados, bem acima dos reajustes salariais, por exemplo.
Menor taxa desde 1989
Ainda de acordo com Borges, a estabilidade econômica do país tornou o locatário apto a avaliar se o valor que está pagando é condizente com o imóvel em que está morando. E a crise econômica, por sua vez, deixou-o mais cauteloso em relação ao crédito imobiliário: - O consumidor brasileiro amadureceu, ficou menos aventureiro, e isso se reflete no mercado. Os financiamentos a longo prazo geram uma certa insegurança no consumidor, que opta então pelo aluguel.
Muitas vezes, ele prefere aguardar um pouco mais para conseguir uma prestação menor, num prazo maior.
O recuo de 1,3% do IGP-M acumulado de outubro é o mais baixo da série histórica do indicador da Fundação Getúlio Vargas (FGV), criado em 1989. Dessa forma, um imóvel alugado por mil reais até o mês passado, passaria a valer, este mês, R$ 986,90. Em um ano, a economia chegaria a R$ 157,20.
Segundo o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Manoel Maia, a redução do valor do aluguel em função da deflação do IGP-M deveria ser automática. No entanto, é comum as administradoras solicitarem ao inquilino uma autorização para manterem os preços: - Com a reativação da economia, houve uma grande valorização do aluguel. E a demanda cresceu no mesmo ritmo, ou seja, o panorama não é nada favorável à diminuição do aluguel. Hoje, há fila de espera de clientes em busca de um doisquartos em bairros como Botafogo, Flamengo e Laranjeiras e não há como atendê-los.
De janeiro até outubro deste ano, a Administradora Apsa contabilizou 1.942.476 de pessoas em busca de imóveis para alugar, contra 606.703 candidatos à compra.
Inquilinos evitam 'abalar a relação'
O aposentado Afonso Otoni Fernandes trocou o Rio por Petrópolis há um ano. Alugou um quarto-e-sala no Centro Histórico e, por ocasião do aniversário do contrato, tentou negociar uma redução de preço.
- O próprio corretor me alertou para o fato de que, nesses casos, o locatário não diminui o valor do aluguel. Como é o meu primeiro ano no imóvel, preferi não entrar em atrito com o proprietário. Não é o correto, mas a gente acaba abrindo mão dos nossos direitos em prol de um bom relacionamento. Hoje, o máximo que se consegue é não ter um aumento - afirma Fernandes.
Uma situação semelhante aconteceu com o advogado Rafael Monteiro, morador de Santa Cruz. Ele optou por fazer vista grossa à queda do IGP-M para não correr o risco de abalar a relação com o locador: - Pensei nos transtornos que teria no caso de o proprietário pedir o imóvel. Só os gastos com mudança já seriam superiores à redução do aluguel.
O IGP-M é uma composição de outros três índices: o de preços por atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e o nacional da construção civil (INCC). O primeiro deles representa 60% do IGP e é influenciado diretamente pelos preços do diesel e do minério, commodities com cotação internacional Segundo o economista Luiz Roberto Cunha, nos últimos meses, o IGP-M sofreu forte influência da desaceleração da indústria e da valorização do real, fatores que afetaram a evolução dos preços no atacado industrial e agrícola: - A previsão para novembro e dezembro é de resultados positivos, mas ainda moderados. No entanto, devemos fechar o ano com uma deflação de 1%.
Antes da negociação, vale uma boa pesquisa
Apesar do impasse nas negociações de aluguel, uma coisa é certa: os inquilinos que cultivam um bom relacionamento com o locador, pagam em dia e mantêm o imóvel em bom estado, largam na frente na hora de pedir uma redução do valor. Nenhum proprietário quer perder um inquilino assim. Mas, antes de dar o primeiro passo, sugerem especialistas, vale pesquisar os preços de locação nas redondezas.
Foi o que fez a professora Carolina da Fonseca, moradora de um quarto-e-sala em Botafogo. Ela paga R$800 pelo aluguel do imóvel. No mês passado, ao saber do recuo de 1,3% no IGP-M de 12 meses, resolveu sair a campo antes de negociar.
- Procurei um imóvel dentro dos mesmos padrões, mas não achei nenhum com aluguel por menos de R$1.200. Diante desse panorama, abri mão da negociação - diz Carolina.
Na contramão do índice, valores pagos registram alta
Apesar das quedas acumuladas pelo IGP-M, os aluguéis vêm registrando altas consecutivas em 2009. Botafogo, por exemplo, teve uma variação média de 54,01% de janeiro a outubro, segundo informações do Secovi-Rio. Mas há aumentos ainda maiores, como é o caso de Ipanema (70,32%), Lagoa (69,08%) e Leblon (68,59%).
- O Rio vive um bom momento, a reboque dos investimentos anunciados para a Copa e as Olimpíadas. Isso já se reflete no mercado de locação - diz Manoel Maia, vice-presidente do Secovi-Rio.
